Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise?

I en totalentreprise køber du et resultat, ikke et forløb. Entreprenøren projekterer, søger myndighederne, indkøber, udfører og afleverer — og bærer risikoen for, at projektet holder. Du har én kontrakt, én pris, én tidsplan og én, der skal svare, hvis noget ikke virker.

Den store fordel ligger ikke i prisen. Den ligger i, at grænsefladerne mellem fagene er entreprenørens problem. Når elektrikeren har boret gennem dampspærren, er det ikke dig, der skal finde ud af, om det er elektrikeren eller tømreren, der betaler for at lukke den igen. Den slags udgør en overraskende stor del af det, der går galt i private byggesager.

Den store ulempe er, at du giver noget kontrol fra dig. Entreprenøren, der projekterer, er også den, der skal udføre — og har derfor en interesse i løsninger, der er nemme at bygge. Det modvirker du ved at bede om et projektmateriale, du kan læse, og ved at få materialevalgene skrevet ind i kontrakten frem for at lade dem stå åbne.

Har du en arkitekt, du gerne vil bruge, eller et hus, hvor arkitekturen er hele pointen, er hovedentreprise ofte det rigtige. Din rådgiver laver projektet, du sender det i udbud, og entreprenøren giver pris på at udføre præcis dét.

Fordelen er, at du bestemmer detaljen, og at tilbuddene bliver direkte sammenlignelige: alle regner på det samme materiale. Ulempen er, at ansvaret bliver delt. Viser projektet sig at være umuligt eller mangelfuldt, er det rådgiverens ansvar — og i praksis din diskussion at føre, mens byggeriet står stille. Rådgiverhonoraret ligger typisk på 8-15 procent af entreprisesummen og skal med i budgettet fra begyndelsen.

I en fagentreprise indgår du aftale direkte med tømreren, mureren, elektrikeren, VVS-installatøren, maleren og gulvmanden. Du sparer entreprenørens tillæg for koordinering og risiko — typisk 10-20 procent — og det er derfor, regnestykket ser godt ud, inden man går i gang.

Til gengæld overtager du byggeledelsen. Det er dig, der skal sikre, at elektrikeren kommer, før tømreren lukker væggen, at gulvet ikke lægges, mens maleren stadig spartler, og at nogen har bestilt kranen. Det er dig, der betaler for de ventedage, der opstår, når ét fag bliver forsinket, og dig, der står i midten, når to fag peger på hinanden.

Fagentreprise fungerer godt, hvis du selv er fra branchen, hvis projektet kun rummer to-tre fag, eller hvis du har god tid og et roligt temperament. Det fungerer sjældent på en totalrenovering ved siden af et fuldtidsjob.

Er du privatperson og bygger på din egen bolig, bør aftalen indgås efter AB Forbruger. Det er det aftalegrundlag, der er skrevet til aftaler mellem en forbruger og en håndværker, og det giver dig blandt andet en klar procedure ved uenighed, regler for aconto-betaling og fem års ansvarsperiode på det udførte arbejde. Om du derudover kan klage til Byggeriets Ankenævn afhænger ikke af kontrakten, men af om entreprenøren er medlem af en af de brancheorganisationer, der står bag nævnet — spørg om det, inden du skriver under.

AB 18 og ABT 18 er de tilsvarende regelsæt mellem professionelle parter — dem bruges på erhvervsopgaver. ABT 18 er den, der gælder ved totalentreprise, hvor entreprenøren også projekterer. Får du forelagt et af dem på en aftale om dit eget hus, så spørg hvorfor. Der er sjældent et godt svar.

Vælg totalentreprise, hvis du vil have ét sted at henvende dig, en fast pris tidligt i forløbet og mindst muligt selv at skulle styre. Det gælder de fleste tilbygninger, totalrenoveringer, nybyggerier og alle projekter, hvor du ikke bor der imens.

Vælg hovedentreprise, hvis arkitekturen er det vigtigste, hvis du allerede har en rådgiver, eller hvis projektet er så specielt, at det skal tegnes af nogen, der ikke også skal bygge det.

Vælg fagentreprise, hvis projektet er lille og overskueligt, hvis du selv kan læse en tidsplan og har tid til at holde den — og hvis du er indforstået med, at koordineringen bliver din fritidsbeskæftigelse i et halvt år.